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          4月楼市政策突变:60次调控措施发布 环比上涨300%

          就在住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示之后,中原地产研究中心统计数据显示,4月来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。
          在发布调控政策的城市中,包括济南、郑州等地城市针?#26376;?#24066;出现的谣言进行辟谣;也有城市针对市场明显“回温”迹象发布楼市收紧调控,包括合肥、遵义、深圳、长?#22330;?#20025;东等多个城市;深圳、南?#22330;?#21271;京等城市针对人才房、共有产权房等政策也再次明确落地?#20872;潁?#27492;外,公积金收紧政策4月也在多城市发布,包括合肥、佛山、成都、黄山等地,整体来看,公积金政策有收紧趋势。
          在发布调控的城市中,除了长沙,其他城市房价在3月份均出现了异动。这些发布调控的城市的地市、楼市大多都有回暖甚至过热迹象,如合肥、杭州等地均因土地市场拍卖过热频频登上新闻报道,而被住建部点名的丹东,其也因新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%,领跑全国引人注目。
          一季度楼市回暖
          房地产交易市场以及土地市场的回暖令楼市调控再遭考验。
          2019年1-3月,全国房地产开发投资额累计人民币2.4万亿元,同比增加11.8%。同期,全国房地产开发企业土地单价同比上涨9.3%至每平方米人民币4695元,新开工面积同比增加11.9%至3.87亿平方?#20303;?019年3月,100个大城市的土地出让?#23665;?#28322;价率已经恢复到9.9%,成为2018年5月以来的历史新高。4月末,江苏省苏州市5天内两次土拍均有地块创下楼面价新高。4月29日,苏州工业园区一地块?#23665;?#27004;面价?#27982;?#24179;方米3.03万元人民币,溢价37.7%,创下十年以来苏州工业园区拍出的单价最高的住宅用地记录。除苏州外,武汉、无锡、杭州、南京、合肥等城市的土地市场同样活跃。
          土地市场热火朝天,3月的楼市春意浓浓。来自国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,3月份共有65个城市房价上涨。而根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年4月,全国100个城市新建住宅平均价格为14800元/平方米,环比上涨0.28%,涨幅较上月扩大0.04个百分点。同比来看,全国100个城市新建住宅均价较去年同期上涨4.27%,涨幅较上月收窄0.16个百分点。另外,北京、上海等十大城市新建住宅均价为26843元/平方米,环比上涨0.11%,涨幅较上月收窄0.04个百分点;同比上涨2.27%,涨幅较上月扩大0.02个百分点。
          从不同城市区域来看,广发证券研究报告指出,4 月份,重点城市基本面继续呈现温和?#27492;眨?月前25天,40城新房?#23665;?#29615;比上涨8.3%,同比上涨15.1%。分线来看,4大一线城市、13个二线城市、23个三?#21335;?#22478;市?#23665;?#21516;比分别上涨53.2%、15.1%、1.8%。从全年累计情况来看,截至2019年4月25日,40城新房?#23665;?#25972;体同比上涨4.5%,其中一线、二线累计?#23665;?#21516;比分别上涨35.0%、5.8%,三?#21335;?#22478;市则下降8.3%。
          58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从58安居客4月线上?#35851;?#29616;来看,一线城市小阳春的热度还在?#20013;?#20294;广州地区有一定降温迹象。一线城市找房热度4月环比微跌0.5%,分城市来看北上的找房热度?#20013;?#19978;升,双双突破2%,广州呈现一定的下滑,深圳保持相对平稳。预计一线城市的热度将维?#20013;?#24133;震荡、微度上扬格?#37073;?#19968;二手房整体?#23665;?#37327;有望好于去年同期,房价则保持相对稳定。
          房住不炒,一城一策
          2018年11月之后,全国各地收紧楼市的调控政策在减少,但最近楼市波动频?#20445;?#24066;场炒作氛围再启后,部分城市再次发布调控政策。据中原地产研究中心统计数据,4月来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,而此前的一季度加总的房地产调控政策只有104次,其中3月份仅发布房地产调控政策15次。
          在决策层面,4月17日,国新办举行2019年一季度国民经济运行情况发布会,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇表示,从房地产市场情况来看,市场预期稳定,“房住不炒”市场定位清晰,房子是居住的属性,要控制投机性、投?#24066;?#36141;房需求。
          同日,一城一策延伸至土地端。自然资源部发出通知,要求根据商品住房库存消化周期,制定实施本年度住宅用地分类调控目标。其中,消化周期在36个月以上的,应停?#26500;?#22320;;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。
          4月19日,习近平总书记主持召开中共中央政治局会议,要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
          当晚,住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研,按照稳?#36164;?#26045;房地产长效机?#21697;?#26696;确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
          此外,地方层面?#24067;?#22823;了房地产市场的监管力度,各地继续落实楼市分类调控政策,石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策;海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度。4月26日,杭州住保房管局表示将进一步加强房地产中介监管,?#20013;?#21152;强房地产中介行业监管力度,大力整治房地产经?#31361;?#26500;不规范行为,促进房地产市场健康发展;4月28日,丹东规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%,限售房屋则由新建商品住房扩大到二手住房,同?#34987;?#22686;加了限购的有关规定,以遏制投机炒房、保持市场稳定。
          对于目前收紧的楼市政策,张波认为,很明显,此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因,一季度的“小阳春”行情让楼市?#27492;?#30340;节奏快于预期,一线城市二手房保持回暖,二线城市土地市场开始升温,土地溢价率也有抬升苗头。而经济环境向好和人才政策频出是为政策收紧的外因。一季度全国经济环境好于预期,GDP同比增长6.4%,工业、消费、投资、进出口增速加快,回暖迹象显著。同时各地人才政策频出也在一定程度上对市场起到?#25353;?#21270;”作用,拉动房地产需求量提升,并可能成为后期部分城市房价的上涨的推动力。
          调控可能再收紧
          张波认为,2019年的楼市政策?#27492;?#26494;紧变化无常,实则围绕市场而行,标尺只有一个,即保持楼市稳定。房价变化的幅度、土地的热度、市场预期都是这把标尺?#30446;?#24230;体现。调控的精准化、调控的因城施策都是当下政策特点的直接体现。
          华泰证券在研究报告中指出,2019 年,“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义,即平稳房地产行业周期、防止大起大落、稳定房价,而非打压房价。报告指出,对于市场较差的低能级城市进行“托?#20303;保?#35753;人口流动更加符合市场规律,同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理,是政府稳定房地产市场的核心思路。
          张波认为,4月中央政治局会议再次提及房地产的信号值得关注,显示出明显的“警示”作用,不排除后续政策出现微调收紧?#30446;?#33021;性。不过,从目前政策收紧力度来看也偏向温和,各地公积金贷款政策的收紧目的直指“房住不炒?#20445;?#24182;防止由此带来的房价过快上涨。部分城市收紧公积金贷款符合“一城一策,分类调控”的2019年房地产政策的主基调。因此,张波预计2019年市场的松紧“微调节”状况将?#20013;?#23384;在,因城施策的大背景下楼市政策在不同城市的体现方?#20132;?#26356;为多样化,不但松紧方式不同,松紧的力度亦会有所差异。
          招商证券研究报告则指出,4月22日,中央财经委?#34987;?#20250;议中关于“强化宏观政策逆周期调节”?#35851;?#36848;非常重要,大概率证明政策并未马上转向;对房地产而言,政策虽未转向,但起码未来1个季度是一个重要观察期,即政策是否调整决定于2季度的经济数据和价格数据,尤其是房价,2季度末或是政策是否转向的时间窗口。
          而对于未来市场走向情况,张波称,从58安居客线上的数据来看,升温的曲线已趋?#20132;海?月新房市场找房热度环比上月微跌0.5%,其中二线城市找房热度上涨0.2%,三?#21335;?#22478;市降温力度最强。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌,环比下跌幅度为2.4%,约有四成购房者表示没有固定的买房时间,遇到适合的就出手。和购房者不同,经纪人信心指数则维?#20013;?#24133;上扬,上涨幅度在0.9%,认为政府会出手限制房价上涨的经纪人比例出现上涨。
          同策咨询顾问张宏伟表示,“从整体来讲,目前的市场还是在稳定和规范化过程中,这轮调控并不是对市场的打压,因此基于现在情况,在不发生大规模炒作或反弹的情况下,未来核心一二线城市的市场交易量节奏会趋于平稳,市场交易价格不会发生大幅反弹。”
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